Comentarios a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
La Ley 1/2013 es una medida que se adopta con carácter urgente, si no improvisado, para hacer frente a la gran alarma social generada por los desahucios. En lugar de ir dirigida a paliar los devastadores efectos de una política inmobiliaria descontrolada, intenta ofrecer una nueva regulación de los préstamos hipotecarios.
Sin embargo, los problemas generados no los resuelve la aplicación de la nueva Ley. La génesis de la actual situación reside principalmente en dos motivos:
1.- El primero, la inflación desmedida de los precios de las viviendas que se experimentó durante varios años, sin ninguna reacción por parte de las Administraciones Públicas. La economía de libre mercado, llevada a sus últimas consecuencias, puede producir situaciones de distorsión en los precios de consecuencias irreparables. La prueba irrefutable es que cualquier tasación inmobiliaria emitida entre los años 2001 y 2007 no vale ni el papel en el que está escrita. Si se desea conocer el valor real de un inmueble (con independencia de que exista o no un mercado para el mismo) requiere acudir a otros parámetros de valoración. Una alternativa consiste en medir el precio de una vivienda en mensualidades netas del salario de un trabajador. Si en los años 80 y 90 se podía adquirir una vivienda digna por unas 60 mensualidades netas de nómina, bien se puede trasladar la ecuación a salarios de 2013. Otra alternativa es recurrir a la tasación fiable de un inmueble de similares características expedida con anterioridad a la burbuja inmobiliaria y actualizarla mediante la aplicación del I.P.C.
2.- El segundo, consecuencia directa del anterior, es el encarecimiento del recibo de la hipoteca. Aunque los intereses se mantengan en un perfil bajo (hay que recordar que en los años 80 oscilaban entre un 10% y un 17% y el plazo máximo estaba entre 15 y 20 años), al tener que hacer frente a grandes importes, provocan abultadas mensualidades que se prorrogan hasta 30 ó 35 años. El gasto hipotecario de una familia nunca debería superar el 30% de sus ingresos netos. Sin embargo, en los préstamos concedidos durante la burbuja inmobiliaria esta proporción no se cumple.
Con ello el problema real reside en que una familia que haya adquirido su vivienda en plena burbuja inmobiliaria ni puede hacer frente a la mensualidad de la hipoteca, ni puede vender el inmueble para desprenderse del problema, ni puede entregar la vivienda al banco en pago de la hipoteca.
Esta situación es la que provoca el drama familiar que la nueva ley no resuelve.
En cuanto al contenido de la norma hay que destacar los siguientes aspectos relevantes:
1.- En cuanto a la suspensión de los lanzamientos y en cuanto a la impugnación de cláusulas abusivas, sólo se refiere a los préstamos concedidos para la compra de la vivienda habitual. Si se trata de hipotecas posteriores, que en ocasiones son las más gravosas, quedan fuera del ámbito de aplicación de la norma. Créditos concedidos por financieras y prestamistas en segundas hipotecas no gozan del amparo de la nueva ley.
2.- Como en la actualidad casi todas las subastas resultan desiertas y la vivienda termina adjudicándosela la entidad financiera se pretende facilitar el acceso a los postores. Para ello se ha rebajado al 5% del valor de tasación el importe de la consignación o del aval a presentar para poder participar en la subasta. Esta medida, aún siendo bienvenida, puede fomentar la figura de la quiebra de la subasta.
La quiebra de la subasta se produce cuando el mejor postor, adjudicatario de la subasta, nunca llegar a abonar el valor del remate. Supongamos que el deudor pretende suspender la subasta (cuyo señalamiento cuesta mucho tiempo y medios) contra la entrega de una pequeña cantidad a cuenta de la deuda y el acreedor se opone. La treta consiste en que un tercero consigna el 5% del valor de tasación para licitar. El día de la subasta ofrece una cantidad superior a la de cualquier otro postor. Luego nunca satisfará el resto del precio del remate. Perderá lo consignado que será aplicado al principal de la deuda, con lo que el deudor habrá conseguido la suspensión de la subasta contra la entrega de la cantidad que el acreedor no quiso aceptar. Con esta sencilla maniobra y contando los plazos legales habrá ganado al memos un año.
3.- También se fomenta la participación de postores en las subastas facilitando la inspección del inmueble a posibles interesados. Sin embargo, la regulación no contempla supuestos de deudores en ignorado paradero, ausentes o viviendas vacías. Se apunta el problema pero no se aborda su solución, que pasaría por sacar las subastas de los juzgados y encomendarlas a una agencia estatal especializada.
Además, se debería introducir una reforma sustancial en la normativa que permitiese entregar la posesión al adjudicatario al mimo tiempo que se transfiere la titularidad. De otro modo, ¿quién puede estar interesado en la adquisición de un inmueble que no va a poder adquirir hasta un año o dos después de haberlo pagado por completo? Y eso sin conocer el estado real en que se encuentra…
Facilitar la venta pública de los inmuebles objeto de ejecución hipotecaria de manera rápida, eficaz y por el valor más alto posible, no sólo va en interés del acreedor, sino que también opera en beneficio del deudor, pues se disminuirían los intereses de demora, al acortar los plazos de ejecución, y se obtendría un producto mayor para aplicar al pago de la deuda.
Juan Manuel Carbó.
Abogado.
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