miércoles, 15 de diciembre de 2010

Artículo para TFI


SEGURIDAD DE LA INVERSIÓN

EN PRESTAMOS DE CAPITAL PRIVADO


Según el modelo Keynesiano de la economía, si en una época de recesión todos los ciudadanos tratan de ahorrar más, se producirá un descenso del consumo y, por lo tanto, de la demanda agregada, lo que lleva a que la sociedad, en su conjunto, ahorrará menos. Conviene pues incentivar el ahorro pero sin mermar el consumo.



No hay que confundir el ahorro, propiamente dicho, con la inversión. Mientras que el primero se refiere a la diferencia entre lo ingresado y lo consumido, la segunda supone afectar un capital a la obtención de un beneficio económico.


En la actual coyuntura la banca convencional dispone en cartera de productos atractivos para fomentar el ahorro: planes de pensiones o de jubilación, fondos, etc. Productos que priman la seguridad a largo plazo frente a la rentabilidad económica.


Sin embargo, las entidades financieras carecen, en estos momentos, de un producto lo suficientemente atractivo para motivar la inversión de capital con alta rentabilidad. Desinflada la burbuja inmobiliaria, promotoras y constructoras ya no suponen la varita mágica capaz de convertir el ladrillo en oro.


Ante la volatilidad del mercado bursátil, la demanda exige un producto que combine la alta rentabilidad con una garantía a toda prueba. La alternativa, sin duda, es la inversión en créditos de capital privado.


Se trata de contratos de préstamo, con garantía hipotecaria, concertados entre particulares. Créditos que las entidades financieras no están en condiciones de asumir, ya sea por política interna, por falta de liquidez inversora o por la urgencia que se precisa en la tramitación.


Este mercado, que se gestiona al margen de las entidades financieras convencionales, adolecía por completo de regulación. Esta ausencia de marco legal propició situaciones de confusión que en ocasiones alcanzaron el abuso. Operaciones de crédito concertadas por una variedad de intermediarios con empresas sin las suficientes garantías para ni para cliente ni para el inversor.


La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (B.O.E. del 1 de abril), vino a dotar de la cobertura legal necesaria en la actividad de gestión de créditos de capital privado.


Por mandato de esta Ley las empresas del sector se deben de inscribir en un registro público y asumir obligaciones que garantizan su transparencia. Precisan de la contratación de una póliza de seguro de responsabilidad civil y tanto sus comunicaciones como su publicidad están reglamentadas.


La empresa Técnicas Financieras e Inversiones, T.F.I., lleva más de 10 años operando en el sector con plena satisfacción tanto de los clientes como de sus inversores. En este período ha resuelto los problemas económicos de más de 2.000 familias repartidas por toda la Comunidad Valenciana y no ha recibido, hasta la fecha, ni una sola queja ante los servicios de defensa de los consumidores.


Se trata de una empresa pionera en la concertación de créditos de capital privado que ofrece solución a familias con falta de liquidez económica a corto plazo, donde su banco no alcanza, a la vez que garantiza un beneficio inversor a quienes le han confiado la gestión de sus ahorros.


Valencia, 3 de noviembre de 2009.


Inversiones




INVERTIR EN PRESTAMOS DE CAPITAL PRIVADO



Actualmente la banca convencional no es capaz de ofrecer un producto lo suficientemente atractivo para incentivar el ahorro y la inversión de capital. Un producto que combine la alta rentabilidad con una garantía a toda prueba, a salvo de las vicisitudes del mercado bursátil. Una posibilidad es buscar otros productos fuera del circuito financiero.


Frente a la escasa rentabilidad de planes de pensiones y fondos de inversión o la volatilidad del parque accionarial una alternativa es la inversión en créditos de capital privado.


Se trata de contratos de préstamo, con garantía hipotecaria, concertados entre particulares. Créditos que las entidades financieras no están en condiciones de asumir, ya sea por política interna, por falta de liquidez inversora, por la urgencia que se precise o por otros motivos diversos.


Es el momento de abrir la puerta a las empresas que gestionan préstamos de capital privado, con idénticas garantías que las exigidas por la banca convencional, pero con más elevada rentabilidad.

Crédito de capital privado


EL RESURGIR DEL CREDITO DE CAPITAL PRIVADO



Las empresas intermediadoras de créditos entre particulares, también conocidos como créditos de capital privado, vienen efectuando desde mediados del año 2008 y durante el presente 2009 su particular travesía del desierto.


Primero se cuestionó su eficacia y la garantía de sus operaciones, después la transparencia del reconocimiento de deuda para, finalmente, concluir en la desaparición de la mayor parte de las empresas que operaban en el sector.

La publicación de la Ley 2/2009 reguladora de las empresas intermediadoras en la contratación de créditos se ha revelado absolutamente inoficiosa por cuanto la mayor parte de la empresas que entraban dentro de su ámbito de aplicación han desparecido. La ausencia de capital inversor y la falta de garantías suficientes ha retraído por completo el mercado del crédito privado.

De hecho, la Generalitat Valenciana todavía no ha puesto en funcionamiento el Registro de empresas previsto por la Ley 2/2009. Una norma jurídica, extemporánea, llamada a regular un sector de la economía que es el que más ha acusado la crisis financiera e inmobiliaria.

Sin embargo toda época de crisis, que es sinónimo de cambio y evolución, conlleva necesariamente una criba y una regeneración. El sector financiero no es una excepción y por ello las empresas que han superado el bache han visto fortalecida su posición en el mercado.

Valencia, 27 de octubre de 2009.

Créditos de Capital Privado



SEGURIDAD EN LOS CREDITOS DE CAPITAL PRIVADO




I.- Introducción.



Sucesos recientes han venido a poner de actualidad la cara más oscura de las empresas dedicadas a concertar préstamos de capital privado. Como señala el viejo aforismo periodístico sólo son noticias las malas noticias. Por eso sería interesante plantearse si es que hace unos meses estas empresas no existían o, simplemente, si es que no daban lugar a sucesos noticiables. La respuesta a la primera pregunta es fácil pues no hay más que recurrir a la sección de Préstamos de cualquier diario de los últimos 10 años para encontrar anuncios de empresas del sector. La respuesta a la segunda cuestión es un poco más compleja pues depende de un doble factor. Por un lado la actual crisis financiera agudiza los problemas en la devolución de los préstamos. De cualquier préstamo. Y, por otro lado, la falta de regulación del sector ha provocado no pocas incidencias. Estas incidencias, tras un periodo de incubación, se transforman en auténticos problemas que afectan a empresas, inversores y clientes.



A contrario sensu, otra lectura que se puede dar a la ausencia de noticias durante tanto tiempo es que las personas que han conseguido superar una crisis económica gracias a un préstamo de capital privado o han conseguido salvar su casa de un subasta por la rápida intervención de una de estas empresas, nunca han propiciado un suceso que mereciera convertirse en noticia. El correcto funcionamiento de un servicio y el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes nunca supondrá noticia de prensa.



En un análisis más profundo habría que plantearse cuál es el porcentaje de incidencias por operaciones realizadas. O cuantas empresas, de las que han venido operando en el sector, han sido objeto de queja o demanda. Ambas cuestiones quedan sin respuesta porque, a fecha de hoy, no existe ninguna regulación de la actividad. No existe un censo de empresas, como tampoco existe un registro de operaciones. Su cómputo únicamente podría aproximarse contabilizando las empresas que se han venido anunciando en los medios publicitarios o efectuando un recuento de escrituras notariales, si las operaciones han sido plasmadas en documento público.



Como en cualquier otra actividad existen buenos profesionales y malos profesionales, personas honradas que cobran por su trabajo y otros que son delincuentes en potencia. Estos últimos han tenido cancha para desarrollar sus operaciones temerarias de manera impune. Al menos hasta ahora.


II.- Consumo Vs Ahorro.


La publicidad constante y machacona ofreciendo dinero fácil, dinero rápido, dinero instantáneo, ... convierte a algunos medios de comunicación en coadyuvantes de la caótica situación económica de algunas familias españolas.


La publicidad del tabaco o de las bebidas alcohólicas está fuertemente regulada. Contrasta con la absoluta libertad de que goza una empresa o particular para ofertar dinero, sin ningún control, en cualquier sección de publicidad. Por ello resulta encomiable la labor llevada a cabo por algunos medios de comunicación responsables a través de artículos o reportajes que ilustran y previenen a la población frente a los riesgos de acceder a según qué tipo de servicios. Entre ellos es de destacar el diario LEVANTE E.M.V. que en los últimos años ha venido publicando una serie de artículos: Consejos Prácticos a tener en cuenta antes de contratar un Préstamo Privado, Utilidad del Crédito de Capital Privado, Perfil del Cliente que Contrata un Préstamo Privado, Anteproyecto de Ley de Intermediación de Créditos,... que sin duda han contribuido a mejorar la cultura financiera de sus lectores y a proporcionarles criterios con los que prevenir riesgos o posibles fraudes.


En la Facultad se estudia el fenómeno que se conoce como paradoja de la frugalidad que, en resumen, viene a postular lo siguiente: una sociedad que potencia el ahorro en detrimento del consumo se empobrece.


Entre el consumo compulsivo, utilizando dinero caro, por ser dinero ajeno; y caer en la paradoja de la frugalidad hay una inmensa cantidad de tonos de gris. Hay que potenciar el consumo, pero el consumo responsable. Es decir, el que atiende directamente a la propia capacidad económica.


III.- Perfil del inversor de capital de créditos entre particulares


En algunos estudios se ha hecho referencia al perfil del cliente necesitado de un crédito de capital privado: persona afecta de una situación de crisis financiera, infarto económico, que no puede acceder al crédito de la banca convencional, ya sea por encontrarse en alguno de los múltiples registros de impagados, ya sea por la ausencia circunstancial de ingresos; teniendo, en todo caso, una necesidad acuciante de liquidez.


Sin embargo, nunca se habla del perfil de la persona que se encuentra al otro lado de la relación: el inversor del capital. Si se atiende a las noticias (siempre malas noticias) la idea que se transmite es la de una empresa deshumanizada, a la vez que despiadada, que se aprovecha de la situación de necesidad crítica de las personas para obtener intereses abusivos o, en el peor de los casos, para expropiar a la familia de su vivienda.


En algún caso puede que así sea. No obstante, existe un universo mucho más amplio de modestos ahorradores, trabajadores jubilados o pequeños empresarios que, buscando obtener una mayor rentabilidad a su capital se deciden a invertir en préstamos entre particulares. En estos casos la empresa intermediadora pone en contacto a las dos partes, negocia las condiciones y provee de las necesarias garantías tanto al inversor como al receptor del préstamo. Al primero para confíe en que su dinero está suficientemente respaldado y, al segundo, para que conozca las condiciones exactas de la devolución, en base a posibilidades reales de refinanciación.


Así, un inversor puede obtener rentabilidades altas que, sin llegar a la usura, pueden fácilmente alcanzar el 15 ó el 20%, frente al 4,25 % ofrecido hoy por la banca convencional. Además, al conocer de primera mano la operación financiera en la que invierte su dinero, puede valorar la situación de necesidad que está ayudando a resolver. Hay que partir de una premisa inicial y es que todo usuario de un crédito de capital privado acude a solicitarlo apremiado por un problema urgente, PROBLEMA con mayúsculas, al que no ha encontrado otra vía de solución.


El argumento no es farisaico, prueba de ello es la disminución de ejecuciones judiciales de bienes que terminen en subasta pública, desde la irrupción en el mercado de empresas de refinanciación. Del mismo modo, la figura del “subastero”, como profesional dedicado a la adquisición de bienes en subasta, tiende actualmente a desaparecer.


IV.- Entidades Financieras.


El préstamo entre particulares o la intervención de empresas intermediadoras en el crédito de capital privado nunca han gozado del beneplácito de la banca convencional.


En efecto, existe una doble vara de medir. Por un lado, cuando es la empresa intermediadora la que pone al día la hipoteca bancaria o satisface las deudas contraídas con la entidad de crédito, se elogia y reconoce la labor realizada. Sin embargo, cuando, una vez saneada la situación económica del cliente, se trata de solicitar una mejora de hipoteca o una ampliación del crédito, la empresa intermediadora es mirada con ojo crítico y aparecen los problemas y la desconfianza.



En muchas ocasiones ha sido la propia entidad financiera la que ha colocado a su cliente en el disparadero. Ya sea por permitirle un endeudamiento superior al que podía asumir. Ya sea por el fomento de productos destinados a potenciar el consumo, que merman su capacidad económica



La competencia entre entidades de crédito y financieras conduce al usuario, en ocasiones, a tener varios frentes abiertos, con vencimientos a corto plazo, que bloquean su liquidez. Sin embargo, si se hubiera estudiado la situación económica familiar en su conjunto, ofrecería un aspecto mucho más saneado.



V. Intervención del Banco de España.



La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) tiene como principal objetivo es facilitar a las entidades financieras los datos necesarios para el mejor análisis de sus riesgos de crédito. Proporciona criterios para evitar el excesivo endeudamiento de los ciudadanos.



Como únicamente se contemplan los riesgos superiores a 6.000.’€ muchas operaciones (tarjetas de crédito, de compras a plazos, de grandes almacenes) quedan fuera del control del CIRBE.



Un mayor intervencionismo por parte del Banco de España serviría para prevenir el excesivo endeudamiento pero supondría un inhibidor para el consumo. En cualquier caso se trata de un difícil equilibrio.


VI. Competencia a la Banca.


Las grandes empresas, cualquiera que sea su sector de actividad, ven en la iniciativa de los particulares un peligroso competidor. El intercambio de información, la sociedad global, la comunicación instantánea, ... son poderosas herramientas que las multinacionales siempre han tratado de controlar. Desde que el uso de internet se ha popularizado las técnicas comerciales han sufrido una convulsión. Las empresas con mejores perspectivas de futuro son las que más rápidamente se han posicionado en este nuevo mercado. Los líderes en cada sector de actividad tratan de hacerse con el control de la red.


En los últimos años hemos asistido a la desaparición de líneas de negocio y a la aparición de otras nuevas. ¿Alguien se acuerda de las clásicas cabinas telefónicas o de los voluminosos listines? Ahora si se desea comprar una vivienda se puede girar una visita virtual por una decena de ellas en una sola tarde. Si se desea comprar o vender un vehículo de ocasión no hace falta salir de casa.


El reloj de cucú de la abuela o la radio de válvulas del bisabuelo han dejado de ser trastos que no se sabe dónde guardar. Ahora se han convertido en objetos fáciles de cambiar o vender en cualquier portal especializado.


¿Por qué no puede ocurrir lo mismo con los créditos hipotecarios? Si un particular dispone de unos ahorros que le están produciendo un beneficio nimio, pues apenas supera la inflación de un año para otro, y se le ofreciera la posibilidad de prestar una parte a otro particular, con plenas garantías, obteniendo un beneficio notablemente superior ¿no sería una posibilidad a considerar?


Hasta la fecha las entidades financieras convencionales disponen del monopolio, imponen sus condiciones y regulan el acceso al capital. Aumentan o disminuyen el flujo en base a generar el máximo beneficio. Lógico y natural. Los criterios de seguridad y fiabilidad han primado sobre otras razones para obtener la exclusiva en la gestión del capital.


Recientes escándalos financieros que están en la mente de todos: Forum Filatélico, Lehman Brothers, Bernard Lawrence Madoff,... han venido a poner en tela de juicio estos criterios. Quizás haya llegado la hora del crédito privado con una adecuada y estricta regulación. Pero, ¿permitirá la banca convencional que eso suceda?


En Valencia a 30 de enero de 2009.

Crisis Inmobiliaria



¿Cuánto durará la crisis?



Para tratar de responder a la pregunta del millón he echado la vista atrás y he constatado los siguientes datos: En 1957 mi padre compró, con mucho esfuerzo, una vivienda nueva, en la que aún reside, por un importe que equivaldría ahora a 1.350.’ €. Ganaba entonces, como administrativo, un sueldo próximo a los 24.’ € al mes. Se estaba embarcando en una inversión de 56 mensualidades netas.


En 1986 compré mi actual vivienda por lo que serían ahora 29.900.’ € y ganaba yo entonces un salario de unos 540.’ €, también como administrativo. Suponía una inversión de 55 sueldos. ¿Casualidad 30 años después?


Este año la retribución de un administrativo en la misma empresa ronda los 1.200.’ € al mes. Es obvio que en el actual mercado inmobiliario no hay viviendas nuevas de 100 m2 por 66.000.’ € (equivalentes a 55 salarios).


La crisis terminará en España cuando, desaparecida la burbuja inmobiliaria, se vuelva a acceder a una vivienda digna por menos de 60 sueldos netos.


Juan Manuel Carbó.

Abogado.

Valencia, 5 de mayo de 2009

Seguridad de la Banca



LA SEGURIDAD DE LA BANCA ESPAÑOLA



Recientes sucesos han venido a poner en tela de juicio la seguridad de la Banca española en general. Al margen de la crisis económica que vivimos, también preocupa al ciudadano medio la garantía de sus depósitos en Bancos y Cajas de Ahorros.



Hay dos factores a tener en cuenta. Por un lado el incremento exponencial de impagados, provocado por el estancamiento del sector inmobiliario y consiguiente ausencia de mercado. Por otro, la garantía de los activos bancarios invertidos en préstamos hipotecarios. La compraventa de viviendas disminuyó, en el pasado mes de enero, cerca de un 40%. Esto implica, por la inexorable ley de la oferta y la demanda, una bajada de los precios. Lo que significa que la garantía que avalaba los créditos hipotecarios no se incremente, como venía ocurriendo hasta ahora, sino que disminuya.



La ejecución hipotecaria de un crédito impagado dejará de ser una solución viable, pues en muchos casos la deuda será superior al precio de mercado del inmueble.

Lucha contra las drogas



EL PRECARIO EQUILIBRIO EN LA LUCHA CONTRA LAS DROGAS



Releo con interés en el Magazine de hace unos meses las reflexiones de Lucía Etxebarria acerca del precario equilibrio en la lucha contra el narcotráfico. Punto muerto que no permite vislumbrar una solución al problema ni siquiera a largo plazo. El combate se encuentra enquistado en un permanente juego de policías y ladrones que parece no tener final. Mientras existan consumidores habrá mercado y, por lo tanto, proveedores. A mayores y mejores sistemas de detección se contraponen medios más sofisticados para el transporte y distribución.


Como decía Conan Doyle por boca de Sherlock Holmes: “descartados los supuestos imposibles, lo que queda, por improbable que parezca, es la solución”. Quizás tengamos la respuesta ante nuestras narices, pero en otro plano: legalización, control por el Estado. La ilegalización sólo beneficia al gánster. Recuerden si no la película Cayo Largo de John Huston en la que un sicario le dice a Edward G. Robinson, refiriéndose a la Ley Seca: ”tranquilo Rocky, la prohibición volverá. Ya estamos pagando a algunos políticos…”


Juan Manuel Carbó. Abogado

Valencia, 2 de mayo de 2009.

Crisis Hipotecaria



¿ CRISIS INMOBILIARIA O CRISIS HIPOTECARIA ?



Los medios de comunicación se hacen eco a diario de la desaceleración de la economía española y de la revisión a la baja de las previsiones en la tasa de crecimiento para los próximos ejercicios.


Al parecer este panorama económico es producto directo de la crisis del sector inmobiliario que ha venido a estallar en los primeros meses de este año. Sin embargo, si se analizan las circunstancias desencadenantes de esta situación, se puede inferir que, más que de una crisis inmobiliaria, se trata de una crisis hipotecaria.


I.- ANTECEDENTES. EL BOOM INMOBILIARIO.


El llamado boom inmobiliario dio comienzo en España en el año 1998, cuando el precio de la vivienda se incrementó en un promedio del 7,7%, frente al 1,2%, que había crecido en 1997.

Los precios siguieron creciendo en los años siguientes, llegando a doblar, triplicar o incluso cuadruplicar los índices de inflación. Así, en 1999 los precios de la vivienda aumentaron una media del 9,6%; en el año 2000 un 7,7%; en 2001 un 11,1%; en 2002 un 17,3%; en 2003 un 18,5%; en 2004 un 17,2%; en 2005 un 12,8%; menguando en 2006 hasta el 9,1%, para venir a situarse en 2007 en torno al 8%.


Para una familia media, cuyos ingresos dependan de sueldos que, como mucho, se incrementen (por la cláusula de revisión salarial) en el porcentaje de la inflación prevista, el acceso a una vivienda en propiedad deviene poco menos que en un sueño imposible.


II.- CAUSAS DE LA CRISIS.

Varias son las causas que apuntan los expertos para la explosión de precios. Por un lado, la plena integración en la Comunidad Europea y la libertad en la circulación de capitales ha llevado a asimilar los precios de la vivienda en España a la de otros países donde el precio era superior. Ignorando que en esos estados el número de viviendas en propiedad por habitante es muy inferior al índice español. Según fuentes del Banco de España el porcentaje en nuestro país es de 1,54 viviendas por familia, que es la tasa más alta del mundo. De ellas un 85% son en régimen de propiedad, frente al 15% que lo son en régimen de alquiler.

Otra posible causa es la implantación de la moneda única en la mayor parte del territorio de la Unión Europea. El cambio de divisa no sólo ha supuesto un redondeo al alza de precios (que afectan por igual a todos los sectores), sino que, además, ha motivado la emersión de capitales sumergidos siguiendo la consigna de que más vale invertir euros en ladrillo que guardar antiguas pesetas bajo un baldosín. Muchas de las viviendas adquiridas durante el boom inmobiliario lo fueron como mera inversión y no con la finalidad de ser destinadas a domicilio.


Por otra parte, la continua afluencia de inmigrantes ha facilitado la colocación de la vivienda de segunda mano en el mercado inmobiliario. El español medio con frecuencia ha vendido su vivienda al trabajador extranjero que acudía a la llamada del sector de la construcción, para trabajar en la edificación de la nueva vivienda a la que el primero se venía a trasladar.


Finalmente, el hecho de que la recalificación de los terrenos sea competencia de las Corporaciones Locales ha redundado, ocasionalmente, en políticas no siempre transparentes y de financiación de actividades paralelas. Los casos más sonados que siguen retumbado en todos los noticiarios han provocado una corriente de escepticismo en la opinión pública, que ha degenerado después en indiferencia, para asistir, impasibles, a maniobras de financiación de entidades de toda índole gracias a recalificación de sus terrenos. Que determinados personajes próximos pero ajenos al sector inmobiliario hayan multiplicado exponencialmente su patrimonio ha dejado de generar alarma y ya ni siquiera causa extrañeza.


III.- RESPUESTA DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS.


A raíz del boom inmobiliario las entidades financieras pusieron a trabajar a sus responsables de marketing para ser capaces de desplegar sus mejores encantos y así atraer al cliente hipotecario. Hemos asistido a una verdadera danza de cortejo nupcial donde cada entidad proponía desde rebajas de tipo de interés, eliminación de comisiones, períodos de carencia o regalos en especie, todo en aras de una competencia feroz para acceder a una porción de la tarta...


Tasaciones generosas, financiaciones del 100% de la operación más los gastos, préstamos con dos años para la venta de la vivienda antigua en los que sólo se pagaban intereses, son sólo algunas de las técnicas desplegadas.


Aquellos barros trajeron estos lodos... O lo que es lo mismo, cuando se ha acelerado en exceso, sin conocer demasiado bien en qué dirección, la parada resulta mucho más brusca.


Las causas de esta desaceleración las encontramos en: a) las recomendaciones del Banco de España a la Entidades Financieras de no aceptar endeudamientos familiares superiores al 30% del volumen de los ingresos; b) el temor a que las inversiones no se encuentren plenamente garantizadas con el valor actual de los inmuebles hipotecados; c) la paulatina subida de los tipos de interés y d) la previsión de incremento en la morosidad.


Por todo ello los bancos y cajas vienen realizando una selección mucho más estricta del riesgo, lo que ha motivado que más del 20% de las solicitudes de préstamo hipotecario se vean denegadas. Según un informe del Banco Central Europeo las restricciones en los parámetros para la adquisición de una vivienda a particulares se han incrementado en un 41%.


Estas limitaciones afectan de manera directa a constructores y promotores que ven cómo los compradores de sus viviendas son incapaces de subrogarse en el crédito al promotor o no alcanzan a la concesión de préstamo porque no han conseguido vender su vivienda, no por falta de comprador sino por falta de la financiación que necesita el adquirente.


El Director del Servicio de Estudios del Banco de España ve inviable que subsista el modelo actual de banca que consiste en la captación de dinero a corto plazo y la asistencia al mercado interbancario. También señala que el fin del ciclo alcista debería haberse producido muchos meses atrás, “sin embargo, la holgura de las condiciones monetarias y financieras y el crecimiento de la población prolongaron la expansión pese a que ya se hacía necesario un ajuste”. Por eso la desaceleración, ahora, ha sido más fuerte de lo esperada y ha provocado el endurecimiento de la condiciones financieras, que se deja notar más en lo hogares que en las empresas.


Estas medidas conllevan una merma de la disponibilidad económica de las familias lo que se traduce en un descenso del consumo y, por consiguiente, de los ingresos fiscales. Se produce un efecto dominó que se propaga a todos los estamentos sociales.


IV.- INCREMENTO DE LA MOROSIDAD.


El endurecimiento de las condiciones financieras trae consigo, de manera inevitable, el incremento de la morosidad. En el año 2006 ninguna de las principales entidades bancarias españolas se aproximó siquiera al 1% en porcentaje de morosidad, lo que situaba al de España entre los índices más bajos del mundo. Sin embargo, según fuentes de la aseguradora Crédito y Caución, para el presente ejercicio se teme que el porcentaje de morosidad se duplique o triplique. También se prevé que el endeudamiento de las familias pueda llegar a alcanzar el 50%; o incluso el 62%, si se computa el conjunto de todos los créditos y financiaciones sean o no hipotecarias.


A finales de 2007 y principios de 2008 se ha constatado en los Juzgados un incremento de procedimientos concursales. Llama la atención que muchos de ello han sido instados por economías domésticas, es decir, por personas no comerciantes. El procedimiento concursal tiene por objeto evitar la ejecución aislada de las deudas por parte de los acreedores, ante situaciones de insolvencia o de falta de liquidez sobrevenidas. Pero no hay que confundir una falta de liquidez puntual con una situación económica en la que los gastos superen a los ingresos, sin que se prevea, a corto plazo, una mejora sustancial. Cuando la economía doméstica depende de unos sueldos, que son los que son y no van a experimentar variación, es difícil pensar que un procedimiento concursal pueda tener algún sentido.


En ocasiones el saneamiento de la economía familiar necesariamente pasará por la venta del inmueble recién adquirido sobre el que pende la hipoteca, cuya mensualidad no se alcanza a satisfacer. Sin embargo, a partir de ahora no será infrecuente que la oferta para la compra de la vivienda no alcance, ni siquiera, para liquidar el principal del capital hipotecario pendiente. O que, convenido el precio, la nueva entidad financiera no llegue a otorgar hipoteca por el total importe.


V.- POSIBLES SOLUCIONES.


El disfrute de una vivienda digna no es un lujo, sino un derecho que ampara una necesidad de primer orden, al igual que lo son el derecho a la sanidad, al trabajo, al alimento o a la educación.


El Estado debe adoptar las medidas necesarias para garantizar que toda la población tenga la posibilidad de cobertura de sus necesidades fundamentales. Como en toda sociedad capitalista, una mejor posición económica posibilitará el acceso a los servicios libremente ofertados en cada sector y, con ello, a la elección de la empresa que vaya a satisfacer cada necesidad. Sin embargo, un umbral mínimo y digno debe ser cubierto por el Estado.


Frente a la actual crisis la situación más grave la van a padecer las familias que hayan adquirido su vivienda en pleno boom inmobiliario o a finales del mismo. De entre ellas, la peor perspectiva la tienen quienes pospusieran la venta de su inmueble a la entrega de llaves del nuevo; o aquellas que tuvieran suscrito préstamos con 2 años de carencia en los que sólo se satisfacen intereses, pues ni siquiera saben a cuanto ascenderá la cuota que tendrán que pagar el año próximo.


Se impone una solución consensuada por todos los agentes sociales que permita: 1.- Dulcificar las condiciones financieras; 2.- Fomentar la vivienda protegida o de precio tasado; 3.- Regular debidamente la recalificación de los terrenos para abaratar el precio del solar; 4.- Prolongar el plazo de devolución de las hipotecas, aunque ello suponga tenerlas que dejar en herencia; y, por último, 5.- Facilitar las transacciones y subrogaciones para reducir el importe de los trámites y de las cargas impositivas. Una oportuna reducción de impuestos podría suponer un balón de oxígeno para el sector inmobiliario.

Juan Manuel Carbó.

Abogado.

Valencia a 12 de mayo de 2008.

Políticamente Incorrecto (artículo 13-12-2007)


POLITICAMENTE INCORRECTO





El azar ha traído a mis manos una certificación de matrimonio expedida por la Mezquita de Fuengirola (Málaga) a unos ciudadanos que profesan el culto islamista.



En el reverso del certificado se contienen importantes consejos a los contrayentes. Así, tras unas escuetas admoniciones extractadas directamente del Corán, pueden leerse recomendaciones para los cónyuges, entre las que se cuentan las siguientes:



- Se precisa el consentimiento del tutor de la esposa, pues: “No se puede celebrar un matrimonio sin la aprobación del tutor (de la esposa)” ya que el matrimonio no es sólo la unión entre dos personas sino entre dos familias...


- Se impone a la esposa la obediencia al marido siempre que no implique desobediencia a Dios; la supervisión del hogar y de los niños...


- Al esposo, por el contrario, se le impone que no prive a su esposa de diversiones inocentes y darle permiso para que aprenda asuntos que le beneficien en su religión...


- Son deberes y derechos compartidos no revelar los secretos íntimos...


- El texto recomienda a la esposa que, cuando vea a su marido enfadado, procure complacerle y tranquilizarle...


- Finalmente, el texto concluye con los siguientes consejos a la recién casada:



1.- La gratitud por el conformismo...


2.- Prestar atención al marido cuando te hable y obedecerle...


3.- Tener cuidado con los sitios que él controle con la mirada o con el olfato... lo único que ha de oler de ti son buenos aromas...


4.- Adórnate para él...


5.- Procura ser atenta con el horario en que come o en que se acuesta (el hambre no satisfecha genera enfado y, si se perturba el sueño, causa disgusto)...


6.- buena guardiana de su hacienda, de su hogar y de sus hijos...


7.- No contestes nunca sus órdenes...


8.- No manifiestes alegría cuando él esté triste...


...



La sociedad en la que vivimos y la Constitución que nos hemos otorgado nos impone el respeto por las razas, las distintas culturas y por la libertad de culto; además del respeto por la libre determinación sexual. Resulta políticamente incorrecto decir que el 75% de los delitos de violencia de género son perpetrados por ciudadanos inmigrantes, aunque las estadísticas carezcan de xenofobia. También resulta políticamente incorrecto decir que algunos cultos religiosos justifican el uso de la violencia (moderada) al marido para obtener la obediencia y respeto, que sin duda merece, de su esposa...



Pues bien, no es de extrañar que algunos se hayan cansado de ser políticamente correctos; del respeto por la libertad de culto, máxime cuando el culto no respeta la igualdad de los ciudadanos. Del respeto por las culturas foráneas cuando las mismas no pretenden más que el sometimiento de la esposa al marido. De aceptar, por no pecar de xenófobo, argumentos que no pretenden otra cosa que el mantenimiento de los principios que imperaban en la edad media...



A este paso, en pos de lo políticamente correcto, aceptaremos el diezmo y el derecho de pernada... La esclavitud, la explotación del hombre por el hombre o el sometimiento de la esposa al marido...



Pues NO, ya ha llegado la hora de manifestar que hay determinadas prácticas, culturas, ritos y cultos que no merecen el más mínimo respeto. Que una religión que imponga a la esposa la obediencia al marido en todo aquello que no implique desobediencia a Dios, o le imponga la gratitud por el conformismo, no merecen respeto; pues se convierte en justificación de malos tratos y agresiones y conlleva, en su aplicación estricta, la impunidad del marido maltratador y la justificación social de tales actos ...



No cabe duda de que se trata de temas espinosos y delicados pero lo que, con trabajo sudor y lágrimas, hemos ganado en respeto, igualdad y libertades no lo podemos perder por evitar ser tachados de POLÍTICAMENTE INCORRECTOS...




Juan Manuel Carbó


Abogado.


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