¿ CRISIS INMOBILIARIA O CRISIS HIPOTECARIA ?
Los medios de comunicación se hacen eco a diario de la desaceleración de la economía española y de la revisión a la baja de las previsiones en la tasa de crecimiento para los próximos ejercicios.
Al parecer este panorama económico es producto directo de la crisis del sector inmobiliario que ha venido a estallar en los primeros meses de este año. Sin embargo, si se analizan las circunstancias desencadenantes de esta situación, se puede inferir que, más que de una crisis inmobiliaria, se trata de una crisis hipotecaria.
I.- ANTECEDENTES. EL BOOM INMOBILIARIO.
El llamado boom inmobiliario dio comienzo en España en el año 1998, cuando el precio de la vivienda se incrementó en un promedio del 7,7%, frente al 1,2%, que había crecido en 1997.
Los precios siguieron creciendo en los años siguientes, llegando a doblar, triplicar o incluso cuadruplicar los índices de inflación. Así, en 1999 los precios de la vivienda aumentaron una media del 9,6%; en el año 2000 un 7,7%; en 2001 un 11,1%; en 2002 un 17,3%; en 2003 un 18,5%; en 2004 un 17,2%; en 2005 un 12,8%; menguando en 2006 hasta el 9,1%, para venir a situarse en 2007 en torno al 8%.
Para una familia media, cuyos ingresos dependan de sueldos que, como mucho, se incrementen (por la cláusula de revisión salarial) en el porcentaje de la inflación prevista, el acceso a una vivienda en propiedad deviene poco menos que en un sueño imposible.
II.- CAUSAS DE LA CRISIS.
Varias son las causas que apuntan los expertos para la explosión de precios. Por un lado, la plena integración en la Comunidad Europea y la libertad en la circulación de capitales ha llevado a asimilar los precios de la vivienda en España a la de otros países donde el precio era superior. Ignorando que en esos estados el número de viviendas en propiedad por habitante es muy inferior al índice español. Según fuentes del Banco de España el porcentaje en nuestro país es de 1,54 viviendas por familia, que es la tasa más alta del mundo. De ellas un 85% son en régimen de propiedad, frente al 15% que lo son en régimen de alquiler.
Otra posible causa es la implantación de la moneda única en la mayor parte del territorio de la Unión Europea. El cambio de divisa no sólo ha supuesto un redondeo al alza de precios (que afectan por igual a todos los sectores), sino que, además, ha motivado la emersión de capitales sumergidos siguiendo la consigna de que más vale invertir euros en ladrillo que guardar antiguas pesetas bajo un baldosín. Muchas de las viviendas adquiridas durante el boom inmobiliario lo fueron como mera inversión y no con la finalidad de ser destinadas a domicilio.
Por otra parte, la continua afluencia de inmigrantes ha facilitado la colocación de la vivienda de segunda mano en el mercado inmobiliario. El español medio con frecuencia ha vendido su vivienda al trabajador extranjero que acudía a la llamada del sector de la construcción, para trabajar en la edificación de la nueva vivienda a la que el primero se venía a trasladar.
Finalmente, el hecho de que la recalificación de los terrenos sea competencia de las Corporaciones Locales ha redundado, ocasionalmente, en políticas no siempre transparentes y de financiación de actividades paralelas. Los casos más sonados que siguen retumbado en todos los noticiarios han provocado una corriente de escepticismo en la opinión pública, que ha degenerado después en indiferencia, para asistir, impasibles, a maniobras de financiación de entidades de toda índole gracias a recalificación de sus terrenos. Que determinados personajes próximos pero ajenos al sector inmobiliario hayan multiplicado exponencialmente su patrimonio ha dejado de generar alarma y ya ni siquiera causa extrañeza.
III.- RESPUESTA DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS.
A raíz del boom inmobiliario las entidades financieras pusieron a trabajar a sus responsables de marketing para ser capaces de desplegar sus mejores encantos y así atraer al cliente hipotecario. Hemos asistido a una verdadera danza de cortejo nupcial donde cada entidad proponía desde rebajas de tipo de interés, eliminación de comisiones, períodos de carencia o regalos en especie, todo en aras de una competencia feroz para acceder a una porción de la tarta...
Tasaciones generosas, financiaciones del 100% de la operación más los gastos, préstamos con dos años para la venta de la vivienda antigua en los que sólo se pagaban intereses, son sólo algunas de las técnicas desplegadas.
Aquellos barros trajeron estos lodos... O lo que es lo mismo, cuando se ha acelerado en exceso, sin conocer demasiado bien en qué dirección, la parada resulta mucho más brusca.
Las causas de esta desaceleración las encontramos en: a) las recomendaciones del Banco de España a la Entidades Financieras de no aceptar endeudamientos familiares superiores al 30% del volumen de los ingresos; b) el temor a que las inversiones no se encuentren plenamente garantizadas con el valor actual de los inmuebles hipotecados; c) la paulatina subida de los tipos de interés y d) la previsión de incremento en la morosidad.
Por todo ello los bancos y cajas vienen realizando una selección mucho más estricta del riesgo, lo que ha motivado que más del 20% de las solicitudes de préstamo hipotecario se vean denegadas. Según un informe del Banco Central Europeo las restricciones en los parámetros para la adquisición de una vivienda a particulares se han incrementado en un 41%.
Estas limitaciones afectan de manera directa a constructores y promotores que ven cómo los compradores de sus viviendas son incapaces de subrogarse en el crédito al promotor o no alcanzan a la concesión de préstamo porque no han conseguido vender su vivienda, no por falta de comprador sino por falta de la financiación que necesita el adquirente.
El Director del Servicio de Estudios del Banco de España ve inviable que subsista el modelo actual de banca que consiste en la captación de dinero a corto plazo y la asistencia al mercado interbancario. También señala que el fin del ciclo alcista debería haberse producido muchos meses atrás, “sin embargo, la holgura de las condiciones monetarias y financieras y el crecimiento de la población prolongaron la expansión pese a que ya se hacía necesario un ajuste”. Por eso la desaceleración, ahora, ha sido más fuerte de lo esperada y ha provocado el endurecimiento de la condiciones financieras, que se deja notar más en lo hogares que en las empresas.
Estas medidas conllevan una merma de la disponibilidad económica de las familias lo que se traduce en un descenso del consumo y, por consiguiente, de los ingresos fiscales. Se produce un efecto dominó que se propaga a todos los estamentos sociales.
IV.- INCREMENTO DE LA MOROSIDAD.
El endurecimiento de las condiciones financieras trae consigo, de manera inevitable, el incremento de la morosidad. En el año 2006 ninguna de las principales entidades bancarias españolas se aproximó siquiera al 1% en porcentaje de morosidad, lo que situaba al de España entre los índices más bajos del mundo. Sin embargo, según fuentes de la aseguradora Crédito y Caución, para el presente ejercicio se teme que el porcentaje de morosidad se duplique o triplique. También se prevé que el endeudamiento de las familias pueda llegar a alcanzar el 50%; o incluso el 62%, si se computa el conjunto de todos los créditos y financiaciones sean o no hipotecarias.
A finales de 2007 y principios de 2008 se ha constatado en los Juzgados un incremento de procedimientos concursales. Llama la atención que muchos de ello han sido instados por economías domésticas, es decir, por personas no comerciantes. El procedimiento concursal tiene por objeto evitar la ejecución aislada de las deudas por parte de los acreedores, ante situaciones de insolvencia o de falta de liquidez sobrevenidas. Pero no hay que confundir una falta de liquidez puntual con una situación económica en la que los gastos superen a los ingresos, sin que se prevea, a corto plazo, una mejora sustancial. Cuando la economía doméstica depende de unos sueldos, que son los que son y no van a experimentar variación, es difícil pensar que un procedimiento concursal pueda tener algún sentido.
En ocasiones el saneamiento de la economía familiar necesariamente pasará por la venta del inmueble recién adquirido sobre el que pende la hipoteca, cuya mensualidad no se alcanza a satisfacer. Sin embargo, a partir de ahora no será infrecuente que la oferta para la compra de la vivienda no alcance, ni siquiera, para liquidar el principal del capital hipotecario pendiente. O que, convenido el precio, la nueva entidad financiera no llegue a otorgar hipoteca por el total importe.
V.- POSIBLES SOLUCIONES.
El disfrute de una vivienda digna no es un lujo, sino un derecho que ampara una necesidad de primer orden, al igual que lo son el derecho a la sanidad, al trabajo, al alimento o a la educación.
El Estado debe adoptar las medidas necesarias para garantizar que toda la población tenga la posibilidad de cobertura de sus necesidades fundamentales. Como en toda sociedad capitalista, una mejor posición económica posibilitará el acceso a los servicios libremente ofertados en cada sector y, con ello, a la elección de la empresa que vaya a satisfacer cada necesidad. Sin embargo, un umbral mínimo y digno debe ser cubierto por el Estado.
Frente a la actual crisis la situación más grave la van a padecer las familias que hayan adquirido su vivienda en pleno boom inmobiliario o a finales del mismo. De entre ellas, la peor perspectiva la tienen quienes pospusieran la venta de su inmueble a la entrega de llaves del nuevo; o aquellas que tuvieran suscrito préstamos con 2 años de carencia en los que sólo se satisfacen intereses, pues ni siquiera saben a cuanto ascenderá la cuota que tendrán que pagar el año próximo.
Se impone una solución consensuada por todos los agentes sociales que permita: 1.- Dulcificar las condiciones financieras; 2.- Fomentar la vivienda protegida o de precio tasado; 3.- Regular debidamente la recalificación de los terrenos para abaratar el precio del solar; 4.- Prolongar el plazo de devolución de las hipotecas, aunque ello suponga tenerlas que dejar en herencia; y, por último, 5.- Facilitar las transacciones y subrogaciones para reducir el importe de los trámites y de las cargas impositivas. Una oportuna reducción de impuestos podría suponer un balón de oxígeno para el sector inmobiliario.
Juan Manuel Carbó.
Abogado.
0 comentarios:
Publicar un comentario