La tasación
del inmueble en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social.
La Ley 1/2013, que entró en vigor el día 15
de mayo, establece una importante novedad: El valor en que los interesados
tasen la finca para que sirva de tipo de subasta no podrá ser, en ningún caso,
inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada por entidad
homologada conforme a lo previsto en la ley 2/1981.
Este requisito legal conlleva como
consecuencia que, para suscribir cualquier hipoteca, ya sea bancaria o
particular, para la compra de una vivienda o posterior, inicial o de ampliación
y aunque sea de un importe reducido, … se haga necesario practicar una tasación
por entidad homologada, a la que se deberá hacer referencia en la escritura de
constitución de hipoteca.
Por otra parte, el valor a efectos de subasta
no podrá ser el que libremente pacten las partes intervinientes, pues en ningún
caso podrá ser inferior al 75 % del valor que resulte de la tasación
practicada.
Con ello se pretende un encarecimiento del
valor de subasta del inmueble en caso de ejecución, que coarte el inicio del
procedimiento judicial o que, llegado el caso, permita cancelar gran parte de
la deuda.
Por el contrario no se incluye ninguna medida
que facilite la enajenación del inmueble en el caso de que el prestatario no
pueda satisfacer el importe del préstamo. Se mantienen las mismas normas
obsoletas que obligan a pujar en subasta sin conocer el estado real del
inmueble. Una vez satisfecho el importe de la licitación en su totalidad, no se
obtiene la posesión del inmueble, sino que deberá iniciarse un nuevo trámite
que, en el mejor de los casos, durará meses, si no años. Con ello no se fomenta
el mercado hipotecario pues el prestamista, ya sea particular o entidad
financiera, deberá valorar estos condicionantes antes de conceder el préstamo
solicitado.
Juan Manuel Carbó.
Abogado.
